Cosa è l’ipoteca
L’ipoteca è una forma di tutela con la quale il creditore può proteggersi da una eventuale insolvenza da parte del debitore.
Più precisamente l’ipoteca è un diritto reale di garanzia e riguarda esclusivamente i beni immobili.
L’ipoteca è un diritto del creditore di espropriare un bene immobile e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Vi sono diversi tipi di ipoteca:
- ipoteca legale
- ipoteca giudiziale
- ipoteca volontaria
Articolo del codice Civile che disciplina l’ipoteca
L’ipoteca è disciplinata da un articolo del codice civile: art. 2808 del Codice Civile
“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.
Ipoteca a garanzia di un mutuo
Quando una persona acquista un immobile accendendo un mutuo ipotecario (un finanziamento) il pagamento delle rate del mutuo è garantito da un’ipoteca sull’immobile, solitamente lo stesso immobile che l’acquirente sta acquistando.
In caso di insolvenza delle rate del finanziamento ipotecario quindi, la banca che ha erogato il prestito, ossia il creditore, avrà diritto di espropriare il bene.
L’iscrizione dell’ipoteca è un atto pubblico, che viene registrato nei pubblici registri, da parte di un notaio.
Ipoteca come diritto di precedenza (prelazione)
L’ipoteca rappresenta una causa legittima di prelazione, ovvero concede al creditore il diritto di precedenza sul ricavato in caso di liquidazione dell’ipoteca rispetto agli altri creditori.
Si può usare un immobile ipotecato ?
Il debitore che vive in un immobile può continuare a vivere nell’immobile ipotecato.
Una volta estinto regolarmente il mutuo ipotecario si dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri.
Il recente Decreto Bersani ha stabilito che questo obbligo sia a carico della banca che eroga il mutuo ipotecario, una volta che il debitore paghi tutte le rate dello stesso.
Tipi di ipoteca: ipoteca legale, giudiziale e volontaria
Il Codice Civile riconosce tre tipologie di ipoteca:
ipoteca legale, ipoteca giudiziale e ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria è la più diffusa, come quella concessa come garanzia per l’accensione di un mutuo ipotecario
Vediamo le differenze tra ipoteca legale, giudiziale e volontaria:
IPOTECA VOLONTARIA
L’ipoteca volontaria viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile.
L’ipoteca dovrà essere superiore all’incirca della metà del valore ricevuto in prestito.
Ciò significa che se ad esempio, la banca concede un mutuo di 100.000 €, l’ipoteca dovrà avere un valore di circa 150.000 €.
(ossia il valore del mutuo 100.000 € + la sua metà 50.000 €)
IPOTECA GIUDIZIALE
L’ipoteca giudiziale è stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito, ha avviato misure esecutive, come un decreto ingiuntivo
IPOTECA LEGALE
L’ipoteca legale, è invece il caso più raro di ipoteca.
Questo tipo di ipoteca può essere richiesta dal venditore all’atto della vendita di un immobile.
In questo modo, il venditore ottiene una concreta garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata