Cosa sono le vendite giudiziarie?
Le vendite giudiziarie derivano da procedure attivate presso i Tribunali al fine di ricavare determinate somme di denaro dalla vendita di compendi immobiliari, per soddisfare i creditori.
L’Asta Giudiziaria è dunque lo strumento utilizzato dai Tribunali per vendere in maniera forzata i beni immobili, al fine di soddisfare i creditori precedenti.
Per garantire l’assoluta trasparenza ed imparzialità di questa modalità di vendita, la legge prevede che le Aste si svolgano secondo il criterio della “gara al miglior offerente”.
Quali sono i lati positivi di questa tipologia di vendite?
- Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie, con esclusione dell’esecutato o del fallito
- Non occorre l’assistenza di un legale o altro professionista
- Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le agevolazioni di legge ( 1° casa, imprenditore agricolo, ecc.)
- La vendita non è gravata da oneri di mediazione
- E l’acquisto è SICURO in quanto il trasferimento dell’immobile viene ordinato dal Giudice ed effettuato dal Tribunale
Dove si svolgono le Aste?
Le aste si possono tenere presso le Aule del Tribunale o presso lo studio di un professionista delegato.
A seguito della riforma, il Giudice può delegare le operazioni di vendita a professionisti come i Notai, gli Avvocati o i Commercialisti
Tipi di aste giudiziarie
Le Aste giudiziarie si dividono in due tipologie:
La vendita senza incanto e la vendita con incanto.
Cosa è la vendita senza incanto
In questa modalità di vendita le offerte vengono fatte in busta chiusa e devono essere presentante,
entro la data ed orario indicati in Ordinanza di vendita presso la cancelleria esecuzioni del Tribunale o presso l’ufficio del professionista in caso di delega
(Notaio, Commercialista, o Avvocato).
L’offerta è SEGRETA (in busta chiusa) ed immediatamente impegnativa per l’offerente.
L’offerta è IRREVOCABILE, pertanto in caso di unico offerente,
questi è obbligato a procedere all’acquisto, pena la perdita definitiva della cauzione versata.
Nel caso vi siano più offerenti si procede con la gara partendo dall’offerta più alta ed effettuando i rilanci minimi indicati in Ordinanza.
In caso di aggiudicazione questa è immediatamente DEFINITIVA.
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Cosa è la vendita con incanto
Anche in quest’ultima la partecipazione è estesa a chiunque, tranne al debitore.
Le offerte devono essere presentate con una istanza, in carta da bollo da 14,62,
e devono essere presentate entro la data ed orario indicati in Ordinanza di vendita presso la cancelleria esecuzioni del Tribunale o presso l’ufficio del professionista in caso di delega (Notaio, Commercialista, o Avvocato).
Nella vendita con incanto l’offerta è fatta con UN’ISTANZA e dunque NON segreta.
Nel caso in cui vi sia un solo offerente, e questi non si presenti all’udienza per la gara, viene perso un decimo della cauzione versata.
Con questa modalità di vendita l’aggiudicazione NON E’ DEFINITIVA.
Può infatti succedere che si presentino nuovi offerenti.
La validità di nuove offerte è tenuta a considerazione nel caso:
- Si presentino entro 10 gg. dall’ aggiudicazione “provvisoria”
- La nuova offerta deve essere superiore di UN QUINTO del prezzo massimo raggiunto in gara
- Venga versata una cauzione DOPPIA di quella originariamente stabilita nella prima gara
Cosa accade se le nuove offerte non rispettano i requisiti?
Sono INAMMISSIBILI, e l’aggiudicazione della prima gara diviene DEFINITIVA.
In caso di correttezza di una o più nuove offerte, il Giudice provvederà ad indire una nuova gara tra l’aggiudicatario provvisorio, o i nuovi offerenti.
Questa nuova gara è aperta anche ai partecipanti della prima gara, purchè procedano ad integrare la prima cauzione versata ( art. 584 c.p.c.).
Come si partecipa ad un Asta giudiziaria
Partecipare ad un’asta giudiziaria per l’acquisto di un immobile è molto semplice.
Scelto l’immobile, l’offerente consulterà l’avviso di vendita pubblicato sul sito internet per sapere se dovrà partecipare ad una vendita senza incanto
o ad una vendita con incanto.
Nel caso di vendita senza incanto, l’offerente dovrà predisporre una domanda scritta contenente i seguenti dati:
- Tribunale; Giudice dell’esecuzione; n. di procedura; data ed ora dell’asta.
- generalità dell’offerente (nome e cognome del partecipante, data e luogo di nascita, stato civile, regime patrimoniale)
- n. e descrizione del lotto per cui s’intende partecipare, reperibili nell’avviso di vendita;
- l’importo offerto per l’acquisto dell’immobile scelto, mai inferiore al prezzo base d’asta;
- la cauzione, pari al 10% del prezzo offerto
Alla domanda devono essere sempre allegati, a pena d’ irricevibilità , gli assegni circolari non trasferibili a titolo di cauzione e di anticipo spese.
Per intestare correttamente gli assegni circolari, occorre esaminare l’avviso di vendita pubblicato sul sito, ove è contenuta l’indicazione dell’intestazione al Giudice dell’esecuzione, o al Giudice Delegato ovvero al Professionista Delegato.
La domanda corredata da un marca da bollo di €14.62, unitamente agli assegni circolari, deve essere inserita in busta chiusa e sigillata, senza che all’esterno sia indicato il nome dell’offerente.
E’ importantissimo che la busta contenente l’offerta venga depositata entro la data e l’ora indicata nell’avviso di vendita quale termine ultimo di presentazione.
L’inosservanza del termine, comporterà l’inammissibilità dell’offerta con la conseguente impossibilità di partecipare all’asta.
Il deposito dovrà essere effettuato presso la cancelleria del Tribunale, in caso di vendita davanti al Giudice, ovvero presso lo studio del Professionista (Notaio, Avvocato, Commercialista) in caso di vendita delegata.
Nella vendita senza incanto, essendo l’offerta segreta, la busta che la contiene, sarà aperta il giorno della vendita dal Giudice dell’esecuzione ovvero dal Professionista delegato.
Nell’ipotesi di unico offerente, il Giudice procederà ad aggiudicare l’immobile in suo favore, anche se l’offerente non è fisicamente presente; in caso di pluralità di offerte, ritenute valide, il Giudice invece procederà ad una gara tra gli offerenti che potranno rilanciare. L’aggiudicazione verrà disposta a favore di colui che ha offerto il prezzo più alto, definito migliore offerente
Come si partecipa invece alla vendita con incanto?
Le modalità di partecipazione sono molto simili.
Anche in tale ipotesi è necessario predisporre la domanda di partecipazione, contenente tutti gli elementi previsti per la vendita senza incanto. Identici sono le modalità ed i luoghi di deposito.
La fondamentale differenza consiste nel fatto che l’offerta non è segreta e pertanto la domanda di partecipazione consiste in una istanza, per la presentazione della quale non devono essere osservati i requisiti di segretezza richiesti per la vendita senza incanto.
Anche nella vendita con incanto, all’istanza, in bollo, va allegato l’assegno circolare a titolo di cauzione pari al 10% del prezzo base d’asta previsto in avviso.
In buona sostanza nella vendita con incanto non si offre, si chiede di partecipare ad un’asta pubblica.
Nel caso di più offerte, si svolgerà un gara con rilanci minimi ed all’esito del rilancio più alto il giudice dichiarerà l’aggiudicazione.
Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria, potendo altri soggetti interessati, entro 10 giorni dall’aggiudicazione, aprire la fase del rincaro presentando un’offerta in aumento
Dove si trovano le informazioni necessarie?
La pubblicità delle vendite giudiziarie è disciplinata dall’art. 490 del codice di procedura civile.
Le vendite devono essere pubblicizzate obbligatoriamente sui quotidiani a maggior diffusione locale, ed in appositi siti internet, iscritti in un elenco depositato presso il Ministero di Giustizia.
La pubblicità deve avvenire almeno 45 giorni prima del giorno fissato per l’asta, l’avviso di vendita deve, inoltre essere affisso per tre giorni consecutivi nell’albo dell’ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento esecutivo.
Oggi i Tribunali Italiani, utilizzano strumenti di divulgazione, tipicamente commerciali come ad esempio: canali televisivi, riviste, free press e postalizzazione degli avvisi di vendita.
Questi mezzi pubblicitari rappresentano un importante passo avanti verso un mercato che fino a pochi anni fa era prerogativa di specialisti del settore.
Quali sono i documenti da consultare?
I documenti relativi ad una asta sono: L’Ordinanza o avviso di vendita, la perizia anche denominata CTU ovvero Consulenza Tecnica d’Ufficio, le planimetrie e foto dell’immobile.
L’Ordinanza o avviso di vendita è quel documento redatto dal Giudice o dal professionista delegato, dove sono contenute le informazioni e le formalità da rispettare ai fini della partecipazione all’asta.
Di norma sono contenute le seguenti informazioni utili ai fini della presentazione delle offerte :
- Tribunale e numero della procedura;
- Descrizione dei beni in vendita che possono essere suddivisi in LOTTI se si tratta di più beni.
- Di ciascun lotto vengono specificati un descrizione sintetica, l’ubicazione geografica, i dati catastali, il regime di proprietà, il prezzo base d’asta, il valore minimo di aumento in caso di gara con incanto.
- La data e luogo della vendita senza incanto ed apertura delle buste pervenute fissando anche la data per l’eventuale vendita con incanto nel caso ci siano più offerte.
Inoltre vengono specificati:
- i dati del custode che come vedremo più avanti ci toneranno utili per avere maggiori informazioni o visionare gli immobili;
- i siti internet dove visionare la documentazione;
- vengono chiariti eventuali aspetti legati alle agevolazioni fiscali come ad esempio in caso di acquisto di beni come “prima casa”;
- lo stato occupazionale;
- le condizioni di vendita;
- le modalità del saldo prezzo, anche in caso di ricorso al mutuo ipotecario;
Le modalità e le condizioni della vendita senza incanto.
La perizia và esaminata attentamente in quanto rappresenta un importantissima fonte di reperimento di informazioni fondamentali quali:
- ubicazione;
- descrizione completa dell’immobile;
- stato di manutenzione;
- stima e criterio utilizzato per determinare il valore;
- stato occupazionale;
- informazioni relative alla regolarità urbanistica e ad eventuali difformità edilizie da sanare
- moltissimi altri dati indispensabili alla valutazione
Come si fa per vedere l’immobile?
La visita avviene con l’ausilio del CUSTODE.
Il nome ed il numero di telefono del custode sono reperibili nell’Ordinanza o nell’avviso di vendita. Contattandolo è possibile prenotare una visita.
Il custode è una persona professionalmente preparata, a disposizione per fornire informazioni circa lo stato giuridico dell’immobile e la sua figura è molto importante in quanto rappresenta la figura che per prima ci avvicinerà al bene di nostro interesse.
Cosa avviene dopo l’aggiudicazione definitiva?
A tutti gli offerenti non aggiudicatari, verrà restituito immediatamente l’assegno depositato a titolo di cauzione.
L’aggiudicatario, invece, è tenuto a versare il prezzo, detratta la cauzione già versata, entro il termine perentorio indicato dal Giudice nell’avviso di vendita.
Attenzione, il mancato versamento del saldo prezzo entro il termine imposto dal Giudice, provocherà la decadenza dall’aggiudicazione e la confisca, o meglio la perdita, dell’importo versato a titolo di cauzione.
Molte Banche hanno concordato con la maggior parte dei Tribunali Italiani, di concedere mutui a tassi agevolati finalizzati proprio all’acquisto d’immobili alle aste giudiziarie.
Il Giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento dell’immobile in favore dell’aggiudicatario.
Il decreto di trasferimento è il titolo di proprietà, equivale alla compravendita ma con il vantaggio, di non dover pagare l’onorario notarile.
Solo l’imposta di registro, con le agevolazione i fiscali previste dalla legge, ove si tratti ad esempio di acquisto prima casa.
Deve inoltre pagare le spese di trascrizione del proprio acquisto presso i Pubblici Registri Immobiliari per il modico importo di € 200,00 circa.
